Riešenie vlastného bývania je pre mnohých prioritou, nevyhnutným životným míľnikom a napĺňa ich predstavu zlepšenia svojho života. Financovanie kúpy nehnuteľnosti je v prevažnej väčšine zabezpečené hypotekárnym úverom, resp. úverom na bývanie s viazanosťou na niekoľko rokov alebo kombináciou hypotekárneho úveru so spotrebným úverom.
Kupujúci teda prijme určitý finančný záväzok na dlhú dobu, avšak s určitou mierou neistoty a rizika či bude môcť tento záväzok v budúcnosti naplniť a zvládnuť. Najmä pokiaľ kupujúci majú len jeden príjem a stratia svoje zamestnanie z rôznych dôvodov, ocitnú sa v ťažkej finančnej situácii, kedy je náročné zabezpečiť chod domácnosti aj potreby rodiny a stáva sa nemožné splácať preddavky do fondu údržby, prevádzky a opráv bytového domu, alebo úhrady za služby spojené s užívaním bytu správcovi alebo spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome (ďalej len „spoločenstvo vlastníkov“) ako aj rôzne úvery alebo pôžičky, ktoré si zobrali od bánk alebo nebankových inštitúcií.
Finančná kríza spôsobená stratou zamestnania môže vyústiť aj do stavu, kedy dôjde k dražbe nehnuteľnosti. Napriek neobľúbenosti tohto inštitútu u dlžníkov v konečnom dôsledku dôjde v ich prospech k úľave na dlhoch a k zníženiu dlhového zaťaženia rodiny a je efektívnym riešením ich krízovej situácie. Poznanie tohto inštitútu by malo kupujúcich viesť k uváženým kúpam nehnuteľností a k primeranému zadlžovaniu na úkor rodinného rozpočtu.
V súčasnosti je najviac frekventovaným spôsobom nadobudnutia nehnuteľnosti priamy predaj na základe kúpnej zmluvy medzi predávajúcim a kupujúcim. Kúpa nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe alebo exekučnej (nedobrovoľnej) dražbe nie je bežne využívaný spôsob nadobúdania majetku medzi kupujúcimi hoci oproti klasickému priamemu predaju nehnuteľnosti tento spôsob predstavuje určité cenové zvýhodnenie. Na dražbe možno neraz získať nehnuteľnosť za lepšiu cenu, než je jej reálna cena na trhu, čo je nespornou výhodou avšak treba pamätať aj na jej riziká. Dražba má niekoľko právnych a iných špecifík ako aj rizík, a preto aj z toho dôvodu popularita tohto spôsobu nadobúdania nehnuteľností nie je rozšírená.
Navyše inštitút dobrovoľnej dražby je aj kontroverzným inštitútom, nakoľko existuje polemika ako aj kritika v odbornej verejnosti pre možný nesúlad tohto inštitútu s ústavným právom. Ústava Slovenskej republiky garantuje právo na ochranu obydlia ako aj nedotknuteľnosť vlastníckeho práva. Uvedené právo ochrany obydlia však nie je možné vykladať tak, že garantuje občanovi zotrvanie v určitom obydlí vždy a za každých okolností.[1] V súčasnosti nadobúdanie „zadlžených nehnuteľností“ je realizované zväčša zo strany realitných investorov resp. realitných kancelárií za účelom ďalšieho predaja po vydražení.
Proces dobrovoľnej dražby sa riadi zákonom č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZoDD“).[2] Dobrovoľnú dražbu iniciujú zväčša na výkon záložného práva záložní veritelia. Záložní veritelia vystupujú najčastejšie v postavení:
- bánk za účelom vymáhania pohľadávok z hypotekárnych úverov, resp. úverov na bývanie [3]
- spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločenstvo vlastníkov“) alebo správcovia bytových domov (ďalej len „správca“) za účelom vymáhania dlhov vlastníkov na nedoplatkoch na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie. Na dobrovoľnej dražbe môže speňažovať majetok aj samotný vlastník, konkurzný správca v rámci konkurzu dlžníka ako aj iní záložní veritelia. Nosnou témou tejto eseje je však dobrovoľná dražba ako súčasť výkonu zmluvného záložného práva, ako aj zákonného záložného práva podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/193 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „ZoVB“), v pozícii prednostného záložného práva.
[1] Viď Uznesenie Krajského súdu Prešov sp. zn. 4Co/96ú2016 zo dňa 29.09.2016
[2] Podľa § 2 písm. a) dražbou sa rozumie verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby, alebo verejné konanie, ktoré bolo licitátorom ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie.
[3] Podľa § 53 ods. 10 Občianskeho zákonníka, ak záložné právo zabezpečuje záväzok zo spotrebiteľskej zmluvy, môže sa záložný veriteľ v rámci výkonu záložného práva uspokojiť len predajom zálohu na dražbe podľa osobitného zákona alebo predajom zálohu podľa osobitných zákonov.
Záložní veritelia v pozícii bankových subjektov vykonávajú zmluvné záložné právo, ktoré bolo medzi vlastníkom bytu ako záložcom a bankou ako záložným veriteľom dohodnuté na základe záložnej zmluvy, pričom spoločenstvo vlastníkov a správca vykonáva zákonné záložné právo, ktoré vzniká zoZOVB v prospech ostatných vlastníkov bytov v bytovom dome alebo spoločenstva. Dražbu v prípade neplatenia do fondu prevádzky, údržby a opráv a za služby spojené s užívaním bytu v bytovom dome správcovia využívali a využívajú zriedkavejšie. Napriek tomu táto možnosť slúži ako najúčinnejšia hrozba pre chronických neplatičov.
Domáhanie sa zaplatenia pohľadávky súdnou cestou je v praxi zdĺhavé a nákladné. Ak je v bytovom dome viac dlhodobých neplatičov, môže to ohroziť aj dodávku tepla, vody, či energií.[4] Zriedkavejšie využívanie dražby zo strany správcu alebo spoločenstva vlastníkov je spôsobené aj tým, že o tejto skutočnosti rozhodujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a túto účasť na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení spoločenstvo je zväčša obtiažne dosiahnuť.
Najrýchlejšie likvidným a zobchodovateľným na trhu realít je byt, preto záujem realitných investorov sa obracia práve na dražbu bytu. V súčasnosti je pritom viac realizovaných dobrovoľných dražieb bytov v porovnaní s využívaním exekučnej dražby. Výhodou dobrovoľnej dražby pre veriteľov ako navrhovateľov dražby je najmä fakt, že sa nevyžaduje mať vopred právoplatne súdom priznanú pohľadávku tak ako pri exekučnej dražbe[4] a že ich pohľadávka bude vymožená v najkratšom možnom čase za vynaloženia minimálnych nákladov.
Ďalšou výhodou je, že navrhovateľ ani vydražiteľ nie sú povinní po vydražení poskytnúť predchádzajúcemu vlastníkovi bytu náhradné bývanie. Dobrovoľná dražba je však tiež v podstate núteným výkonom záložného práva. Prvok dobrovoľnosti sa objavuje predovšetkým pri uzatváraní zmluvy o zriadení záložného práva, kedy sa zmluvné strany dobrovoľne dohodli, že pre prípad neplnenia peňažných záväzkov dlžníka v budúcnosti záložný veriteľ je oprávnený pristúpiť k výkonu záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby a má sa za to, že táto dražba je dobrovoľná. Pri vzniku finančných problémov dlžníka sú následne jeho tendencie opačné a nie je možné očakávať u neho dobrovoľnosť, ak nastane situácia, ktorú popisuje zmluva o zriadení záložného práva a záložný veriteľ bude postupovať výkonom dobrovoľnej dražby na predmet záložného práva.
Pred účasťou na dražbe je potrebné zo strany záujemcu o dražbu preveriť si byt a vykonať due dilligence (napr. posúdiť či je byt predovšetkým bez právnych vád). Úspešný výsledok dražby ovplyvňuje nielen atraktivita draženej nehnuteľnosti, ale aj dostupnosť relevantných informácií, správne vyhodnotenie a prijatie rizík spojených s dražbou konkrétnej nehnuteľnosti ako aj vedomosti a skúsenosti vydražiteľa[5]. Kvalitná príprava vydražiteľa pred dražbou je zásadná, pričom skutočne kľúčový význam má predovšetkým dostupnosť dostatočných informácií o draženej nehnuteľnosti a správne stanovenie zodpovedajúceho najvyššieho podania.
[1] http://www.tzbportal.sk/sprava-budov/o-byvanie-pride-ten-kto-neplati-najomne.html
[2] Toho roku však bola predložená na rokovanie novela ZoDD, ktorá mala prikázať veriteľovi a dražobnej spoločnosti, že nehnuteľnosť môžu predať v dobrovoľnej dražbe iba v prípade, ak je pohľadávka potvrdená súdom. Ten by musel pred dražbou nehnuteľnosti preskúmať pohľadávku, či je vôbec oprávnená a v akej výške. Prípustná mala byť aj notárska zápisnica, v ktorej dlžník a záložca vyhlásia, že súhlasia s vykonateľnosťou pohľadávky. Tento návrh novely však nenašiel v parlamente dostatočnú podporu. Viď http://www.teraz.sk/ekonomika/zmeny-v-dobrovolnych-drazbach-nebud/266343-clanok.html
[3]Podľa § 2 písm. g) ZoDD vydražiteľom je účastník dražby, ktorému bol udelený príklep.
Najčastejšie problémy vydražiteľov
Problémy vydražiteľov ako nových vlastníkov bytov nastávajú prirodzene po tom ako byt vydražia a doplatia vydraženú sumu. Riziko vzniku niektorých problémov je možné identifikovať vopred avšak niektoré nemožno odhaliť ani pri zachovaní opatrnosti vychádzajúc z verejne dostupných informácií.
Vstup do bytu a vypratanie
Jedným z prvých problémov býva odovzdanie nehnuteľnosti na základe protokolu od pôvodného vlastníka. Pôvodný vlastník po vydražení bytu častokrát užíva byt neoprávnene a je povinný odovzdať byt vydražiteľovi na základe predloženia osvedčeného odpisu notárskej zápisnice a doloženia totožnosti vydražiteľa podľa podmienok uvedených v oznámení o dražbe bez zbytočných prieťahov. Rovnakú povinnosť má pôvodný vlastník má aj v prípade, ak je byt neobývaný. Dražobník je povinný na mieste spísať zápisnicu o odovzdaní predmetu dražby.
V prípade, ak sa pôvodný vlastník odmieta z bytu vysťahovať, vydražiteľ ako nový vlastník je oprávnený sa domáhať vypratania svojho bytu súdnou cestou a po nadobudnutí právoplatnosti rozsudku vymáhať vypratanie cestou súdneho exekútora. Uvedené riziko je možné prípadne rozpoznať aj vopred pred samotnou dražbou, kedy takíto majitelia nechcú umožniť ohodnotenie bytu znalcom, nechcú umožniť obhliadky, dokonca sa vyhrážajú záujemcom o dražbu alebo ich zastrašujú a tým sa snažia mariť dražbu. Tieto informácie môže záujemcovi poskytnúť aj dražobná spoločnosť (dražobník)[7], preto možno len odporučiť, aby záujemca konfrontoval dražobnú spoločnosť otázkami ohľadom správania vlastníka bytu ešte pred samotnou dražbou a vyhodnotil si tieto riziká a rozhodol sa pre účasť alebo neúčasť na dražbe.
Treba podotknúť, že v dôsledku takéhoto konania si bývalí vlastníci škodia najmä sebe, nakoľko účastníci dražby v takom prípade príliš neprihadzujú v úmysle získať draženú nehnuteľnosť s problematickým majiteľom čo najlacnejšie alebo nepristúpia k dražbe vôbec. Čím nižší je však výťažok z dražby o to menej sa poníži pohľadávka záložného veriteľa dlžníka (bývalého majiteľa) a po vykonanej dražbe bude aj naďalej povinný splácať svoje dlhy záložnému veriteľovi. Od prístupu vlastníka draženého bytu teda napokon závisí, aký výťažok z dražby možno dosiahnuť, a či vykonaním dražby dôjde k efektívnemu riešeniu jeho finančnej situácie.
Niekedy sa stane, že bývalí vlastníci vypratanie bytu podmieňujú úhradou príspevku na bývanie, na ktorého úhradu vydražiteľ nie je zo zákona povinný alebo môže nastať aj to, že sa z bytu vysťahujú avšak byt zanechajú špinavý a zaprataný, čo vydražiteľ musí riešiť na vlastné náklady.[8]
[7]Ďalej v texte aj ako dražobník. Definícia je v § 6 Z oDD
[8] Podľa § 29 ods. 5 ZoDD, všetky náklady spojené s odovzdaním a prevzatím predmetu dražby nesie vydražiteľ. Táto povinnosť sa nevzťahuje na náklady, ktoré by ináč nevznikli, ak ich svojou vinou spôsobil predchádzajúci vlastník, majiteľ alebo dražobník alebo ak im tieto náklady vznikli náhodou, ktorá ich postihla.
Tieto vynaložené náklady, ktoré zavinil pôvodný vlastník je oprávnený vydražiteľ po ňom následne vymáhať. Pokiaľ sa však bývalý vlastník odmieta vysťahovať z bytu, vydražiteľ je oprávnený ho upozorniť, že sa môže dopúšťať trestného činu neoprávneného zásahu do práva k bytu, podať trestné oznámenie[9] a zaslať mu písomnú výzvu s náhradnou lehotou na vypratanie.
Po vydražení bytu by mal vydražiteľ riešiť aj prehlásenie dodávok elektrickej energie a plynu ako aj prihlásenie sa správcovi alebo voči spoločenstvu a pristúpiť k úhradám preddavkov. Vydražiteľ je taktiež oprávnený odhlásiť trvalý pobyt každej osobe, ktorá ho má na vydraženom byte prihlásený. Pokiaľ by pôvodný vlastník ostal neoprávnene užívať byt a odmietal by sa vysťahovať, vydražiteľ ako nový vlastník nie je povinný zabezpečovať mu komfort pri užívaní bytu.
V praxi sa stáva, že pôvodný vlastník odopiera aj samotný vstup do bytu aj keď byt opustil. Aj v tomto prípade je vhodné pôvodného vlastníka písomne upozorniť, že vypratanie bytu neznesie odklad, nakoľko v dôsledku opustenia bytu, jeho zanechania v zanedbanom stave a odpojenia od elektriny sa môže napr. z pokazených potravín v chladničke začať po byte šíriť hmyz, ktorý sa rozlezie po podlahách, nábytku, sedačkách, až do WC ku stupačke, z čoho vyplývajú zdravotné riziká aj pre susediace byty. V prípade nevypratania bytu v uvedenej lehote bude vydražiteľ nútený z hľadiska prevencie šírenia chorôb urobiť tak sám na náklady pôvodného vlastníka.
Ďalšou komplikáciou môže byť napr. situácia, kedy pôvodný vlastník pred udelením príklepu na dražbe uzavrie nájomnú zmluvu s nájomcami alebo ak sa k bytu viaže vecné bremeno doživotného užívania. Pri zmene vlastníctva k bytu vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú na nadobúdateľa a nadobúdateľ vstupuje tiež do právneho postavenia prenajímateľa. Pokiaľ sa nedohodne inak, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy; ak však vec užíva aj jej vlastník, je povinný tieto náklady znášať podľa miery spoluužívania.
Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu (okrem prípadu, ak vydražiteľ potrebuje byt pre seba, manžela, svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov) iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené.
Neplatnosť dražby
Ďalším rizikom je, že bývalí vlastníci sú v zmysle ZoDD oprávnení sa domáhať neplatnosti dražby na súde do troch mesiacov odo dňa príklepu.[10] Neplatnosť dražby možno namietať pre neplatnosť záložnej zmluvy alebo ak boli porušené ustanovenia ZoDD. Lehota troch mesiacov na podanie žaloby o neplatnosť sa neuplatní v prípade, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt.
Záujemca o dražbu nedokáže efektívne vopred právne vyhodnotiť oprávnenosť výkonu zmluvného záložného práva alebo splnenie zákonných náležitostí záložnej zmluvy, nakoľko nemá možnosť nahliadnuť do záložnej zmluvy a touto záložnou zmluvou nedisponuje ani dražobník a ZoDD neukladá záložnému veriteľovi ako navrhovateľovi dražby povinnosť predložiť tento právny dokument dražobnej spoločnosti spolu s návrhom na vykonanie dražby.[11] Pre ochranu bankového tajomstva ani jedna zo zmluvných strán záložnej zmluvy (banka ani záložca či záložný dlžník) by takúto zmluvu ani nemali vydať dražobnej spoločnosti alebo záujemcovi o dražbu aj keby o to požiadal.
[9] Podľa § 218 ods. 1 Trestného zákona, kto protiprávne obsadí alebo užíva dom alebo byt iného alebo kto oprávnenej osobe v užívaní domu alebo bytu neoprávnene bráni, potrestá sa odňatím slobody až na dva roky.
[10] Podľa § 21 ods. 2 ZoDD, v prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu;12b) v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§ 23)
[11] Viď §7 ZoDD
ZoDD nijakým spôsobom nedefinuje aké porušenie ustanovení ZoDD by malo viesť k neplatnosti dražby. Máme za to, že pôjde o také porušenie procesného postupu pri dražbe, ktoré sa bude týkať tak postupu navrhovateľa dražby ako aj dražobníka, napr. pôjde o nedostatky návrhu na vykonanie dražby, vykonanie znaleckého posudku zo strany súdneho znalca, ktorý bol pozbavený funkcie alebo výkon jeho funkcie bol prerušený.
Nedodržanie doručovania písomností vlastníkovi bytu a iným určeným osobám, vykonanie dobrovoľnej dražby napriek právoplatnému neodkladnému opatreniu zamedzujúcemu výkon záložného práva, vykonanie dobrovoľnej dražby napriek vzneseniu námietky premlčania zabezpečovacieho práva, začatie výkonu záložného práva záložný veriteľ písomne neoznámil záložcovi (vlastníkovi bytu) a záložnému dlžníkovi, ak osoba záložného dlžníka nie je totožná s osobou záložcu, a neoznámil začatie výkonu záložného práva v katastri nehnuteľností.[12]
Byt sa predal na dobrovoľnej dražbe pred uplynutím 30 dní odo dňa oznámenia o začatí výkonu záložného práva[13], hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva neprevyšuje 2 000 eur.[14] Navrhovateľ, ktorý nie je záložným veriteľom navrhol dražbu bytu bez súhlasu záložného veriteľa.[15] Dražobník vykonal dražbu bez uzatvorenia zmluvy o vykonaní dražby s navrhovateľom, oznámenie o začatí dražby nebolo zverejnené v Obchodnom vestníku resp. nespĺňa zákonné náležitosti, dražobník najmenej 15 dní pred konaním dražby nezverejnil oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe na úradnej tabuli obce alebo na elektronickej úradnej tabuli v časti určenej pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza a ani v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza, nebol vyhotovený znalecký posudok na ohodnotenie predmetu dražby, dražba nebola osvedčená notárskou zápisnicou notárom prítomným na dražbe atď.
Pri vykonávaní dražby môže dôjsť k trestnej činnosti, ak dochádza medzi účastníkmi dražby k machináciám.[16] Je potrebné dodať, že v prípade, ak by aj súd rozhodol o neplatnosti dražby pre porušenie ustanovení ZoDD, záleží od úmyslu a charakteru samotného porušenia ZoDD zo strany navrhovateľa dražby, dražobníka,vydražiteľa alebo iného účastníka dražby, či možno voči nim viesť trestné stíhanie pre spáchanie trestného činu machinácie pri verejnom obstarávaní a verejnej dražbe.
[12]Podľa § 151l ods. 1 Občianskeho zákonníka, začatie výkonu záložného práva je záložný veriteľ povinný písomne oznámiť záložcovi a dlžníkovi, ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu, a pri záložných právach registrovaných v registri záložných práv aj zaregistrovať začatie výkonu záložného práva v tomto registri, ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak. V písomnom oznámení o začatí výkonu záložného práva záložný veriteľ uvedie spôsob, akým sa uspokojí alebo sa bude domáhať uspokojenia zo zálohu.
[13] Podľa § 151m ods. 1 Občianskeho zákonníka, Predať záloh spôsobom určeným v zmluve o zriadení záložného práva alebo na dražbe môže záložný veriteľ najskôr po uplynutí 30 dní odo dňa oznámenia o začatí výkonu záložného práva záložcovi a dlžníkovi, ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu, ak osobitný zákon neustanovuje inak. Ak je záložné právo registrované v registri záložných práv a deň registrácie začatia výkonu záložného práva v registri záložných práv je neskorší, ako deň oznámenia o začatí výkonu záložného práva záložcovi a dlžníkovi a ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu, 30-dňová lehota začína plynúť odo dňa registrácie začatia výkonu záložného práva v registri záložných práv.
[14] Podľa § 3 ods. 6 ZoDD, dražiť nemožno nehnuteľné veci, ak hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva neprevyšuje 2 000 eur.
[15]Podľa § 3 ods. 9 ZoDD, navrhovateľ, ktorý nie je záložným veriteľom, nemôže bez súhlasu záložného veriteľa navrhnúť dražbu predmetu dražby, ku ktorému bolo zriadené záložné právo
[16]Podľa § 266 ods. 1 Trestného zákona, kto v súvislosti s verejným obstarávaním alebo verejnou dražbou v úmysle spôsobiť inému škodu alebo zadovážiť sebe alebo inému prospech koná v rozpore so všeobecne záväzným právnym predpisom o verejnom obstarávaní alebo verejnej dražbe alebo dojedná niektorému súťažiteľovi alebo účastníkovi verejnej dražby prednosť alebo výhodnejšie podmienky na úkor iných súťažiteľov alebo účastníkov verejnej dražby, potrestá sa odňatím slobody na šesť mesiacov až tri roky. Podľa § 268 Trestného zákona, kto sa dopustí machinácií v súvislosti s verejnou dražbou veci tým, že závažnejším spôsobom konania prinúti iného, aby sa zdržal účasti na podávaní návrhov pri dražbe; inému poskytne, ponúkne alebo sľúbi majetkový prospech alebo iný prospech za to, že sa zdrží podávania návrhov pri verejnej dražbe; alebo žiada alebo prijme majetkový alebo iný prospech za to, že sa zdrží podávania návrhov pri verejnej dražbe, potrestá sa odňatím slobody na jeden rok až päť rokov.
Právne vady bytu
Pre záujemcu o dražbu je podstatné, aby pred dražbou zistil, či neexistujú súdne spory o určenie vlastníckeho práva k bytu alebo sporu o určenie neplatnosti záložnej zmluvy, resp. o určenie neexistencie záložného práva. Tieto informácie je možné vyčítať z listu vlastníctva alebo zistiť lustráciou súdnych konaní na súde, v obvode ktorého sa byt nachádza. Dobrovoľná dražba v skutočnosti nie je originárym spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva.
V dobrovoľnej dražbe nemožno nadobudnúť vec od nevlastníka, a to ani za stavu, že nebol podaný návrh na určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby (viď rozsudok Krajského súdu Prešov z 30. októbra 2012, sp. zn. 20Co/123/2011, 20Co/51/2012). Uprednostnenie výkladu, že vydražiteľ v dobrovoľnej dražbe nadobúda vlastnícke právo aj vtedy, keď ani navrhovateľ dražby, ani záložca neboli vlastníkmi predmetu dražby, by znamenalo, že by sa bez ústavného dôvodu prihliadlo prakticky len na majetkový záujem vydražiteľa, ktorý zaplatil svoje najvyššie podanie za predmet dražby, ktorý reálne nenadobudol. Takýto rýdzo ekonomický pohľad jednostranne zohľadňujúci len investíciu vydražiteľa je nezlučiteľný s vyššie uvedenou ústavnou ochranou existujúceho vlastníckeho práva skutočného vlastníka predmetu dražby. [17]
Konflikt prednosti zákonného a zmluvného záložného práva
V rámci právneho due dilligence je nevyhnutné, aby si záujemca o dražbu správne posúdil, či navrhovateľ dražby vykonáva prednostné alebo neprednostné záložné právo. Dôležité je teda poradie zápisov zákonného záložného práva, ktoré sa zapisuje v zmysle ZoVB v prospech vlastníkov bytov ako aj zápis zmluvného záložného práva iných subjektov, nakoľko podľa poradia zápisu sa aj záložný veriteľ uspokojuje.
V prípade, ak sa vykonáva neprednostné záložné právo[18], t.j. záložné právo, ktoré je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv po prednostnom záložnom veriteľovi, prednostné záložné právo ostane viaznuť na byte. Prednostný záložný veriteľ je oprávnený domáhať sa uspokojenia svojej pohľadávky aj z výťažku z predaja zálohu (len ak je pohľadávka prednostného veriteľa splatná) alebo môže svoju pohľadávku aj naďalej vymáhať voči dlžníkovi a v prípade, ak nebude dlžníkom dobrovoľne uspokojená, môže sa domáhať uspokojenia pohľadávky výkonom záložného práva k bytu.
Je vhodné uviesť, že vydražiteľ po vydražení bytu nevstupuje do „dlhov“ predchádzajúceho vlastníka, ktorý aj naďalej ostáva v postavení obligačného dlžníka, avšak musí strpieť výkon záložného práva prednostným záložným veriteľom. Prevod alebo prechod vlastníctva bytu má za následok len vstup do vecného práva – záložného práva, ale nie do záväzkového vzťahu. Pokiaľ záložný veriteľ, ktorý bol navrhovateľom dražby, mal pre účely uspokojovania pohľadávok postavenie prednostného záložného veriteľa, [19] vykonaním dražby sa byt prevedie na vydražiteľa nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov, a teda vykonaním prednostného záložného práva ostatné záložné práva zaniknú. Nový vlastník bytu nevstupuje do „dlhov“ predchádzajúceho vlastníka, ktorý aj naďalej ostáva v postavení obligačného dlžníka.
[17]Viď http://www.advokatkadaniela.sk/dobrovolna-drazba.html?lang=sk
[18]Podľa § 151ma ods. 6 Občianskeho zákonníka, Pri výkone záložného práva záložným veriteľom, ktorý nemá postavenie prednostného záložného veriteľa, sa záloh prevádza zaťažený záložným právom prednostného záložného veriteľa a ostatných záložných veriteľov, ktorí sú v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv pred záložným veriteľom vykonávajúcim záložné právo; vo vzťahu k ostatným záložným veriteľom sa použijú primerane ustanovenia odsekov 3 až 5.
[19]Podľa § 151ma ods. 3 Občianskeho zákonníka, pri výkone záložného práva záložným veriteľom, ktorého záložné právo je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv registrované ako prvé (ďalej len „prednostný záložný veriteľ“), sa záloh prevádza nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov. Ak výťažok z predaja zálohu prevyšuje pohľadávku zabezpečenú v prospech prednostného záložného veriteľa, ostatní záložní veritelia majú právo, aby ich pohľadávky zabezpečené záložným právom k prevádzanému zálohu boli po odpočítaní nevyhnutne a účelne vynaložených nákladov prednostným záložným veriteľom v súvislosti s výkonom záložného práva uspokojené z výťažku z predaja zálohu podľa poradia rozhodujúceho na uspokojenie záložných práv.
Treba si tiež uvedomiť, že zákonné záložné právo má určité špecifiká v porovnaní so zmluvným záložným právom a vychádzajúc z údajov na liste vlastníctva je často náročné určiť, ktoré z nich je prednostné, pričom dokonca aj údaje na origináli listu vlastníctva v zbierke listín na príslušnom katastri nehnuteľností a na elektronickom výpise z listu vlastníctva sa môžu odlišovať. Jedným z dôležitých okamihov rozhodných pre určenie vzniku zákonného záložného práva, je vznik zabezpečenej pohľadávky ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, resp. vznik pohľadávky spoločenstva. V praxi je skôr ojedinelé, aby záujemca o dražbu bytu mal k dispozícii informáciu, kedy vznikol prvý nedoplatok podľa ZOVB, a teda je obtiažne získať aj vedomosť o okamihu vzniku zákonného záložného práva.
Občiansky zákonník umožňuje pri pluralite záložných práv, aby sa záložní veritelia dohodli o poradí ich záložných práv rozhodujúcom na ich uspokojenie. Taká dohoda nadobúda účinnosť registráciou dohodnutého poradia v katastri na základe žiadosti všetkých na dohode zúčastnených záložných veriteľov.[20] Táto dohoda ma význam najmä vtedy, ak zákonné záložné právo je registrované v tzv. nultom poradí. Žiaľ informáciu, či došlo k dohode o poradí záložných práv kataster nehnuteľností záujemcovi o dražbu nesprístupní, preto je vhodné obrátiť sa na dražobníka.
Pre oba typy záložného práva však platí, že nehnuteľné veci dražiť nemožno, ak hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva neprevyšuje 2 000 eur.
Bohužiaľ v praxi často nastane situácia, kedy prednostný (zmluvný) záložný veriteľ (banka) evidovaný na liste vlastníctva ako v 1. poradí navrhne dražbu, byt sa vydraží, podľa § 151ma ods. 3 Občianskeho zákonníka ostatné záložné práva zanikli, vydražiteľ byt nadobudne de iure nezaťažený ostatnými záložnými právami avšak vydražiteľ je následne konfrontovaný zo strany správcu alebo spoločenstva vlastníkov s požiadavkou na zaplatenie dlhu po predchádzajúcich vlastníkoch.
Správca alebo spoločenstvo vlastníkov pritom výslovne uvedie, že v prípade neuhradenia určitej sumy budú nútení pristúpiť k výkonu záložného práva a záverom takéhoto postupu je aj možný výkon dražby nehnuteľnosti. Správca alebo spoločenstvo bežne nesprávne a účelovo v takom prípade konštatuje, že vydražiteľ nadobudnutím bytu prevzal dlhy predchádzajúcich vlastníkov, a to v snahe donútiť vydražiteľa ako tretiu osobu dlhy pôvodných vlastníkov uhradiť pod hrozbou vykonania dražby.
Bezprostrednosť hrozby výkonu záložného práva sa umocní následne momentom, kedy je vydražiteľovi oznámené začatie výkonu (zákonného) záložného práva zo strany správcu alebo spoločenstva vlastníkov. Jedinou možnosťou obrany vydražiteľa bude v takomto prípade podanie návrhu na súd na nariadenie neodkladného opatrenia, ktorým sa navrhovateľovi dražby zakáže pokračovať vo výkone záložného práva, najčastejšie do času kým súd právoplatne určí, či pohľadávka, pre ktorú bola dražba navrhnutá, je zabezpečená zákonným záložným právom k bytu.
Okamih vzniku zákonného záložného práva
Mnoho správcov a niektorí dražobníci zastávajú právny názor, že časovým momentom vzniku zákonného záložného práva k bytu podľa § 15 ZoVB je nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti prvým vlastníkom, resp. moment zápisu zákonného záložného práva do katastra nehnuteľností. Takýto právny názor je však podľa môjho názoru nesprávny.
Zo žiadneho zákonného ustanovenia nevyplýva, že by malo záložné právo vzniknúť už pri prvom nadobudnutí bytu, alebo že by malo záložné právo vzniknúť pred vznikom zabezpečovanej pohľadávky.
[20] Dohoda, na ktorej základe by sa mohla záložnému veriteľovi, ktorý nie je jej účastníkom, zhoršiť vymožiteľnosť pohľadávky pri výkone záložného práva, je neúčinná voči tejto osobe.
Ustanovenie § 15 ods. 1 ZoVB[21] výslovne ustanovuje, že predmetom záložného práva sú pohľadávky „vzniknuté“, t.j. záložné právo nemôže vzniknúť skôr, ako vznikne pohľadávka zabezpečovaná zákonným záložným právom. V danom prípade nemožno poukazovať na ustanovenie § 151c ods. 2 Občianskeho zákonníka[22], pretože toto ustanovenie upravuje zmluvné a nie zákonné záložné právo. Ak by sa aj vzťahovalo na záložné právo zákonné, musel by byť takýto charakter zákonného záložného práva (upravujúci záložné právo na budúce pohľadávky) výslovne uvedený v zákone. V ustanovení § 15 ods. 1 ZoVB je však jednoznačne uvedené, že zákonné záložné právo zabezpečuje pohľadávky vzniknuté, t.j. existujúce.
Tomuto odôvodneniu nasvedčuje aj početná judikatúra a právna teória, z ktorej príkladmo uvádzame:
- Uznesenie Najvyššieho súdu SR sp.zn. 6M Cdo 8/2010 z 27.7.2011, podľa ktorého sa dovolací súd stotožňuje s generálnym prokurátorom aj v tom, že vznik zákonného záložného práva nemôže nastať pred vznikom zabezpečovanej pohľadávky (nemá povahu zábezpeky do budúcnosti). Existencia zákonného záložného práva podľa citovaného zákonného ustanovenia je teda podmienená vznikom pohľadávky uvedenej v tomto ustanovení.
- Rozsudok Okresného súdu Bratislava II sp.zn. 43C/21/2013 zo dňa 30.4.2014 podľa ktorého momentom vzniku záložného práva zriadeného zákonom v zmysle § 15 zák. č. 182/1993 je vznik pohľadávky spoločenstva voči vlastníkovi bytu a nie uzavretie zmluvy o poskytovaní služieb medzi spoločenstvom a vlastníkom bytu, resp. nebytového priestoru, nakoľko účinnosťou samotnej zmluvy o poskytovaní služieb nevzniká pohľadávka spoločenstva voči vlastníkovi bytu, resp. nebytového priestoru, na vznik ktorej je viazané záložné právo zriadené ex lege.
- LAZAR J. a kol. Občianske právo hmotné. Bratislava. Iura Edition spol. s r.o. 2006, s.492, podľa ktorého záložné právo môže existovať len v nerozlučnej spätosti s pohľadávkou, ktorá je súčasťou hlavného primárneho záväzkového vzťahu medzi dlžníkom a veriteľom. Samotná existencia záložného práva, t.j. existencia bez ním zabezpečovanej pohľadávky je pojmovo vylúčená.
Vyššie uvedené rozhodnutie uznesenie Najvyššieho súdu SR sp.zn. 6M Cdo 8/2010 z 27.7.2011 je pre súdy nižšieho stupňa smerodajné (čl. 2 ods. 2 CSP). Dopĺňame, že ku dňu vypracovania tohto príspevku neexistuje žiadne iné rozhodnutie Najvyššieho súdu SR v tejto právnej otázke. Ak by sa súd nižšieho stupňa od rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu SR mal odkloniť (čo v praxi nemožno vylúčiť), musel by byť takýto odklon v rozsudku náležite odôvodnený.
Pri posudzovaní konkrétneho prípadu treba vychádzať z dátumu nadobudnutia vlastníckeho práva bývalého vlastníka k bytu a z čísla zápisu záložného práva banky, pritom je často zrejmé, že pohľadávka banky je pohľadávkou z úveru poskytnutého bývalému vlastníkovi na účel nadobudnutia tejto nehnuteľnosti, a že záložné právo banky vzniklo zápisom do katastra nehnuteľností ešte pred nadobudnutím vlastníctva k bytu bývalým vlastníkom, čo banke zabezpečuje prednostné postavenie.
Nakoľko pohľadávky ostatných vlastníkov bytov podľa § 15 ods. 1 ZoVB voči bývalému vlastníkovi mohli vzniknúť až po nadobudnutí vlastníctva k bytu bývalým vlastníkom, t.j. najskôr splatnosťou prvej zálohy vyúčtovanej správcom, je evidentné, že pohľadávka banky vznikla skôr a skôr vzniklo aj záložné právo tejto banky.
K otázke prednosti zákonného záložného práva
Bez ohľadu na otázku okamihu vzniku zákonného záložného práva podľa § 15 ods. 1 ZoVB, rozhodným pre posúdenie nadobudnutia bytu v stave nezaťaženom akýmikoľvek záložnými právami, a teda pre posúdenie poradia záložných práv pre účely ich uspokojovania, je potrebné zodpovedať otázku, ktoré záložné právo bolo prednostným záložným právom v čase konania dražby, a teda aké bolo poradie jednotlivých záložných práv existujúcich v čase konania dražby. Z hľadiska zániku záložných práv pri výkone záložného práva prednostným záložným veriteľom podľa § 151ma ods. 3 Občianskeho zákonníka je rozhodným len poradie registrácie záložných práv bez ohľadu na čas ich vzniku, pričom platí, že poradie zákonného záložného práva nemôže byť určené skôr, ako vznikla zabezpečovaná pohľadávka (zákonné záložné právo nemá povahu zábezpeky do budúcnosti).
[21] V zmysle ustanovenia § 15 ods. 1 ZoVB, na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností.
[22]V zmysle ustanovenia § 151c ods. 2 Občianskeho zákonníka, záložným právom možno zabezpečiť aj pohľadávku, ktorá vznikne v budúcnosti alebo ktorej vznik závisí od splnenia podmienky.
Správcovia zvyknú argumentovať, že zákonné záložné právo podľa § 15 ods. 1 ZoVB má absolútnu prednosť, v nadväznosti na tvrdenie, že toto záložné právo má zabezpečovať aj budúce pohľadávky a vzniká prvým nadobudnutím bytu do vlastníctva vlastníka. Otázka zabezpečenia budúcich pohľadávok ako aj otázka okamihu vzniku zákonného záložného práva prvým nadobudnutím bytu bola však zodpovedaná vyššie citovanými súdnymi rozhodnutiami a právny názor správcov bytových domov neobstál
K samotnej otázke prednosti pri výkone záložných práv uvádzame s poukazom na § 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka[23] a § 151ma ods. 3 Občianskeho zákonníka[24] nasledovné:
Zánik záložných práv pri ich výkone je závislý výlučne od toho, aké je poradie registrácie týchto záložných práv v katastri nehnuteľností, bez ohľadu na to, či ide o zákonné alebo zmluvné záložné právo. Táto zákonná úprava má racionálny a praktický dôvod , a to princíp právnej istoty. Za nemiestnu považujeme častú argumentáciu správcov, podľa ktorej „ak by zákonné záložné právo nemalo prednosť pred iným záložným právom akéhokoľvek záložného veriteľa, bolo by až príliš jednoduché dosiahnuť stav, v ktorom by zákonné záložné právo stratilo svoj význam a atribúty.“
Tento postoj správcov je však nelogický a nemá oporu v zákone. Ak totiž niektorý zo záložných veriteľov pristúpi k výkonu záložného práva, tretia osoba, záujemca o kúpu zálohu, spravidla vyvodzuje následky spojené s výkonom záložného práva práve z poradia záložných práv. Ak sa vykonáva záložné právo prednostné, tretia osoba nadobudne záloh nezaťažený ostatnými záložnými právami, naopak, ak nadobúda záloh od neprednostného záložného veriteľa, tretia osoba si musí byť vedomá toho, že záloh zostane zaťažený záložnými právami, ktoré boli zaregistrované skôr.
Tento princíp právnej istoty bol do Občianskeho zákonníka zakotvený zákonom č. 526/2002 Z.z. Z dôvodovej správy k uvedenej novele Občianskeho zákonníka vyplýva jednoznačná snaha o zakotvenie pravidiel, podľa ktorých „postavenie záložného veriteľa nie je možné oslabiť následným prednostným záložným právom“ . Ustanovenie § 151k ods. 1 a ustanovenie § 151ma ods. 3 Občianskeho zákonníka spravodlivým spôsobom usporiadavajú práva záložných veriteľov, a to s ohľadom na poradie registrácie záložného práva, pričom súčasne (s odkazom na vyššie uvedené súdne rozhodnutia) toto poradie pri zákonnom záložnom práve má pre účely § 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka právny význam len pri zaevidovaní vzniku zákonného záložného práva až po jeho vzniku ku konkrétnemu vlastníkovi bytu.
Ako totiž konštatovali vyššie uvedené súdne rozhodnutia, záložné právo nemá povahu zábezpeky do budúcnosti, a teda registrácia zákonného záložného práva vykonaná pred vznikom zabezpečovanej pohľadávky je právne bezvýznamnou. Len tak je zabezpečená rovnosť zákonných záložných veriteľov so zmluvnými záložnými veriteľmi, ktorí sú motivovaní za účelom náležitého zabezpečenia svojej pohľadávky čo najrýchlejšie vykonať zápis do katastra nehnuteľností záznamom , pričom týmto postupom je súčasne zabezpečená aj väčšia právna istota záujemcov o dražbu bytu pokiaľ ide o určenie prednostného záložného veriteľa. Možno zhrnúť, že podľa nášho názoru zákonné záložné právo podľa § 15 ods. 1 ZoVB nemá absolútnu prednosť pred inými zmluvnými záložnými právami.
[23] Podľa ustanovenia § 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak vzniklo na zálohu viac záložných práv, na ich uspokojenie je rozhodujúce poradie ich registrácie v registri záložných práv počítané odo dňa ich najskoršej registrácie alebo odo dňa ich registrácie v osobitnom registri.
[24] Viď poznámka č. 19
Z ustanovenia § 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka je zrejmé, že neviaže poradie uspokojenia záložného práva na okamih jeho vzniku, ale len na okamih jeho registrácie, teda v prípade bytov na okamih ich zápisu (vkladu alebo záznamu) do katastra nehnuteľností. Toto ustanovenie sa nepochybne vzťahuje aj na zákonné záložné práva, keďže právna úprava záložného práva v Občianskom zákonníku je čo do svojho obsahu komplexná. Z § 151b ods. 1 Občianskeho zákonníka[25] vyplýva, že zákonodarca ráta s možnosťou zriadenia záložného práva zákonom alebo na základe zákona a ráta dokonca aj s možnosťou, že na jeho vznik nebude potrebný vklad do katastra nehnuteľností[26].
Napriek tomu však § 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka nerozlišuje medzi spôsobom vzniku záložného práva (zákonné vs. zmluvné), ale pre všetky bez rozdielu ustanovuje, že pre ich uspokojenie je rozhodujúce poradie ich registrácie. Cieľom citovaného ustanovenia – ako aj cieľom celej reformy záložného práva vykonanej zákonom č. 526/2002 Z. z.[27] – bolo zrovnoprávnenie záložných práv a zvýšenie právnej istoty záložného veriteľa zavedením transparentného systému evidencie záložných práv v registroch. Tým sa zabezpečí publicita záložného práva, ako aj právna istota veriteľov ohľadom poradia ich záložného práva. Je teda zrejmé, že ak medzi jednotlivými právami nerozlišuje zákon v § 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka, nemožno medzi nimi rozlišovať ani pri jeho aplikácii.
Správcovia zvyknú tiež argumentovať, že držanie sa poradia zápisov záložných práv by predstavovalo stratu možnosti výkonu záložného práva, keďže nehnuteľnosť by bola „nepredateľná“. Týmto sa však opomína, že práve od poradia záložných práv sa odvodzuje ich „sila“. Na problematiku nemožno nahliadať len jednostranne, ako to robia správcovia. Aj banka má legitímny dôvod očakávať, že bude mať možnosť sa uspokojiť výkonom záložného práva. Pri dodržiavaní argumentácie správcu by to znamenalo, že práve nehnuteľnosť zaťažená záložným právom banky by bola nepredateľná (ak by nemala možnosť byť zabezpečená prednostným záložným právom), keďže by bola (pri argumentácii správcu) superprioritne zaťažená zákonným záložným právom podľa § 15 ods. 1 ZoVB.
Je potrebné nesúhlasiť aj s častým svojvoľným tvrdením správcov, že pohľadávka vzniknutá z užívania bytu má vecnoprávny charakter. Žiadny zákon totiž nepozná pohľadávku s vecnoprávnym charakaterom. Pohľadávka je vždy predmetom obligačnoprávneho vzťahu medzi veriteľom a dlžníkom a neexistuje žiaden zákonný mechanizmus „automatického prevodu pohľadávky spolu s bytom“. Vecnoprávny charakter môže mať len zabezpečenie pohľadávky, nie však pohľadávka samotná.
Ak by v čase prevodu alebo prechodu bytu zákonné záložné právo existovalo (ak nezaniklo), prešlo by toto záložné právo na nadobúdateľa ako záložcu, a to len ako vecné právo. Prevod a prechod vlastníckeho práva však nezakladá sukcesiu obligačnoprávnych vzťahov a dlh pôvodného vlastníka zostáva vždy dlhom pôvodného vlastníka. Uvedené je zrejmé aj z ustanovenia § 8a ods. 7 ZoVB, podľa ktorého záväzky zo zmluvy o výkone správy zanikajú až ich usporiadaním; ak by tieto záväzky mali prechádzať na nadobúdateľa bytu, bola by táto právne úprava nadbytočná.
Bolo by nesprávne domnievať sa, že záväzky pôvodných vlastníkov voči ostatným vlastníkom bytov zaniknú už len samotným prevodom ich bytu, a že by spolu s prevodom bytu tieto záväzky obligačnoprávne prešli na vydražiteľa. Nášmu názoru, že pohľadávky pôvodných vlastníkov neprechádzajú na vydražiteľa nasvedčujú aj viaceré súdne rozhodnutia.[28]
Z dôvodu obozretnosti sa záujemcovia o dražbu bytu dopytujú u dražobníka na výšku nedoplatkov viažucich sa k bytu. Mnohí zo záujemcov aj napriek tomu, že po vydražení nie sú povinní uhrádzať tieto nedoplatky, pôvodné nedoplatky uhradia a kalkulujú s ich výškou už pred dražbou. Úhrada týchto nedoplatkov naviac nemôže byť uznaná ako oprávnený daňový výdavok na strane vydražiteľa, čím dochádza ku škode na strane vydražiteľa. Vydražiteľ je následne oprávnený sa domáhať po predchádzajúcom vlastníkovi úhrady nedoplatkov prostredníctvom žaloby o vydanie bezdôvodného obohatenia titulom plnenia dlhu za dlžníka.
[25] Podľa § 151b ods. 1 Občianskeho zákonníka, záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo zákonom. Zmluva o zriadení záložného práva na hnuteľnú vec sa nemusí uzatvoriť v písomnej forme, ak záložné právo vzniká odovzdaním veci podľa tohto zákona.
[26] porov. § 151e ods. 2 Občianskeho zákonníka „ak osobitný zákon neustanovuje inak“
[27] pozri dôvodovú správu, Národná rada Slovenskej republiky, II. volebné obdobie, tlač 1494
[28] Napríklad rozsudok Krajského súdu v Bratislave zo dňa 11.4.2016, sp.zn. 6Co/74/2016 alebo rozsudok Krajského súdu v Trnave zo dňa 18.12.2014, sp. zn. 6Co/759/2014
V zmysle ZoDD nie sú dražobník, navrhovateľ ani predchádzajúci vlastník povinní informovať záujemcov o dražbu o výške pohľadávok ostatných záložných veriteľov, ktorí majú svoje pohľadávky zabezpečené bytom – navyše tieto osoby sami iniciatívne výšku nedoplatkov ani nezisťujú. Okrem toho mnohí správcovia (alebo spoločenstvo vlastníkov) odmietajú záujemcom o dražbu oznámiť výšku nedoplatkov vlastníka bytu.
Záujemca o dražbu sa môže napríklad informovať u dražobníka, či si správca alebo spoločenstvo vlastníkov v zmysle § 151ma ods. 8 Občianskeho zákonníka neprihlásili do dražby pohľadávku na nedoplatkoch a v akej výške.[29] Už samotná skutočnosť, či bola prihlásená takáto pohľadávka naznačuje, že správca zrejme rozporuje, že navrhovateľ vykonáva prednostné záložné právo a domáha sa uspokojenia z výťažku. Občiansky zákonník (a ani ZoDD) však neupravuje akým spôsobom sa má navrhovateľ s takouto prihláškou vysporiadať, často sa stáva, že navrhovateľ (banka) nedá dražobníkovi pokyn na vyplatenie akejkoľvek sumy druhému záložnému veriteľovi.[29]
Pokiaľ takáto situácia nastane, správca (alebo spoločenstvo vlastníkov) je oprávnený podať žalobu voči banke o zaplatenie pohľadávky z výťažku dražby a vydražiteľa navrhnúť za intervenienta na strane žalovaného. Tento postup v praxi správca nevykoná za účelom vyhnutia sa súdnym sporom a domáha sa zaplatenia dlhe po vydražiteľovi, čo nepovažujeme za legitímny postup. Správca má pritom možnosť vymáhať svoju pohľadávku aj mimosúdne napr. dohodou s predchádzajúcim vlastníkom bytu o splátkovom kalendári. Správca si vyhodnotí práve možnosť vymáhania dlhu po vydražiteľovi ako praktickejší a efektívnejší spôsob, pretože úhradou nedoplatkov podmieňuje vydanie potvrdenia o nedoplatkoch a tým mieni vytvoriť na vydražiteľa tlak a tak mu brániť následnému predaju bytu.
Je vhodné poukázať na zákonnú úpravu[30], podľa ktorej sa potvrdenie o nedoplatkoch vydáva „vlastníkovi“ a teda správca bytového domu v ňom deklaruje len neexistenciu nedoplatkov existujúceho vlastníka, nie historickú neexistenciu nedoplatkov pôvodných vlastníkov. Nemožno však opomenúť ani to, že absencia tohto potvrdenia nie je prekážkou zápisu prevodu vlastníctva bytu do katastra nehnuteľností, a prekážkou zápisu prevodu vlastníctva bytu do katastra nehnuteľností nie je ani také potvrdenie, že vlastník bytu nedoplatky má.
V opačnom prípade by si správca bytového domu mohol vynucovať neudeliť súhlas s prevodom bytu a zamedziť tak slobode nakladania s vlastníctvom vlastníka bytu, čo však nie je legitímne a takýto postup nemá oporu v žiadnom zákone ani v praxi okresných úradov, ani v usmerneniach pre okresné úrady vydávané v Katastrálnom bulletine.
Tabule hanby
Od 1.10.2014 novelou ZoVB je dané nové zákonné splnomocnenie pre správcu alebo spoločenstvo vlastníkov spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a bola upravená možnosť zverejňovania mien vlastníkov, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň 500 eur v zozname spôsobom v dome obvyklým.[31]
[29] Podľa § 151ma ods. 8 Občianskeho zákonníka, ak pohľadávka prednostného záložného veriteľa alebo niektorého z ostatných záložných veriteľov, ktorí sú v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv pred záložným veriteľom vykonávajúcim záložné právo, je v čase výkonu záložného práva splatná, môže tento záložný veriteľ začať výkon záložného práva alebo uplatňovať uspokojenie svojej pohľadávky aj z výťažku z predaja zálohu.
[30] Pokiaľ by banka uznala zákonné záložné právo za prednostné uspokojila by prihlásenú pohľadávku postupom podľa § 151ma ods. 8 Občianskeho zákonníka.
[31] §5 ods. 2 ZoVB
[32] Podľa § 9 ods. 3 ZoVB, správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky. Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň 500 eur. V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie. Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.
Novela tak je určitou čiastočnou pomocou pri riešení dlhodobého problému s neplatičmi, jej výstražný efekt je určitým spôsobom preventívnym opatrením vedúcim k sebareflexii a je tak vytvorený sociálny tlak, ktorý ich bude motivovať k tomu, aby si svoje záväzky uhradili.[33] Záujemca o dražbu pri obhliadke bytu môže získať informácie o nedoplatkoch legitímnym spôsobom, a to prečítaním si zoznamu na nástenke v bytovom dome, pokiaľ správca alebo spoločenstvo vlastníkov tento zoznam vedie.
Ochrana pred vymáhaním nedoplatkov pôvodného vlastníka po vydražiteľovi
Ako bolo opísané vyššie správcovia sa po vydražení bytu snažia vydražiteľa nútiť plniť cudzí dlh pod hrozbou vykonania dražby bytu a s využitím bezprostrednej hrozby straty majetku vydražiteľa vykonaním dražby. V prvom rade odporúčame vyriešiť túto situáciu mimosúdne a rozporovať výšku nedoplatkov ako aj samotný nárok na ich úhradu od vydražiteľa a vyzvať správcu na predloženie kompletných ročných zúčtovaní nedoplatkov spolu s prílohami, z ktorých má údajný dlh pozostávať, ako aj špecifikácie skladby tvrdeného dlhu čo do istiny a príslušenstva.
Za týmto účelom je vhodné disponovať aj plnomocenstvom od predchádzajúceho vlastníka. Treba však rátať aj s možnosťou, že správca napriek tomu takéto predloženie môže aktívne odopierať, neakceptuje ani skutočnosť, že vydražiteľ disponuje písomným plnomocenstvom, a je tak zrejmé, že cieľom tohto šikanózneho a protiprávneho konania je nemožnosť vydražiteľa či už vo svojom mene alebo v mene splnomocnenca (pôvodného vlastníka) zodpovedajúcim spôsobom zistiť skladbu dlhu predchádzajúceho vlastníka a výšku dlhu, čím je predchádzajúcemu vlastníkovi ako aj vydražiteľovi významným spôsobom sťažená možnosť vznesenia námietky premlčania a uplatnenia iných právnych prostriedkov ochrany svojich práv.
Správca často dlh neustále len deklaruje, nemá však vôľu ho preukázať a zdokladovať, čím koná v rozpore s dobrými mravmi. Ak totiž správca vydražiteľa považuje za záložcu (keďže od neho sa zaplatenia dlhu domáha), je povinný mu na jeho žiadosť preukázať výšku a skladbu (podľa názoru správcu) zabezpečenej pohľadávky. Rovnakú povinnosť má aj v prípade, ak vydražiteľa považuje za obligačného dlžníka. Vo väzbe na toto odopieranie predloženia vyúčtovania dlhu a vo väzbe na súbežný výkon záložného práva, ide o častý postup správcov v rozpore s dobrými mravmi, s odbornou starostlivosťou a využívajúc výkon záložného práva ako formu nátlaku a šikany.
Pokiaľ mimosúdne riešenie nebude úspešné a vlastnícke právo vydražiteľa k bytu bude bezprostredne ohrozené práve násilnou a nátlakovou formou – výkonom zaniknutého záložného práva, čo do pohľadávok voči predchádzajúcim vlastníkom bytu, vydražiteľ je oprávnený podať návrh na nariadenie neodkladného opatrenia[34] a domáhať sa voči ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov a správcovi zákazu vykonávať záložné právo.
Vydražiteľ je oprávnený podať aj žalobu o určenie, že pohľadávky ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome voči predchádzajúcemu vlastníkovi bytu, ktoré ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov v tomto bytovom dome vznikli z titulu vlastníctva predchádzajúceho vlastníka k bytu, nie sú zabezpečené zákonným záložným právom k tomuto bytu. Nenariadenie neodkladného opatrenia by predstavovalo bezprostredné ohrozenie vlastníckeho práva vydražiteľa v podobe protiprávneho vydraženia bytu na inej dražbe, a teda by predstavovalo stratu vlastníctva bytu, ktoré by vyvolalo potrebu ďalšieho súdneho konania, a to konania o neplatnosť dražby.
Nariadenie neodkladného opatrenia nie je spôsobilé vyvolať ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov a správcovi akúkoľvek škodu alebo inú ujmu na ich právach, pretože nariadením neodkladného opatrenia nie je dotknuté právo správcu domáhať sa samostatnou žalobou určenia, že zákonné záložné právo vo vzťahu k pohľadávkam voči predchádzajúcemu vlastníkovi bytu nezaniklo a v prípade úspechu správcu v tomto konaní následne prípadne aj pristúpiť k vykonaniu dražby bytu. Okrem uvedeného, správca je stále oprávnený uplatniť si nárok na zaplatenie pohľadávok voči predchádzajúcemu vlastníkovi bytov žalobou.
sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie. Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.
[33] https://www.realitnaunia.sk/novinky/zmeny-bytoveho-zakona-ucinne-od-1-oktobra-2014
[34] Podľa ustanovenia § 325 ods. 1 Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“), neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne upraviť pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená.
Podľa ustanovenia § 325 ods. 2 písm. c) a d) CSP, neodkladným opatrením možno strane uložiť najmä aby nenakladala s určitými vecami alebo právami, a aby niečo vykonala, niečoho sa zdržala alebo niečo znášala.
Podľa ustanovenia § 328 ods. 2 prvá veta CSP, o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia rozhodne súd najneskôr do 30 dní od doručenia návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, ktorý spĺňa náležitosti podľa § 326.
Záver
Medzi najväčšie výhody dražby patrí rozhodne možnosť získania nehnuteľnosti za nižšiu cenu, respektíve možnosť úspory v porovnaní s klasickou kúpou, nakoľko na cenu nevyplývajú očakávania jej vlastníka. S týmto spôsobom nadobudnutia majetku nie sú spojené žiadne správne poplatky spojené s vkladovým konaním a všetku administratívu a úkony s tým spojené vykonáva výhradne dražobník. Pokiaľ sa dražbou vykonáva prednostné záložné právo všetky nasledujúce záložné práva zanikajú.
Pred účasťou na dražbe je pre nevyhnutné vykonať si kvalitné due dilligence a získať čo najviac relevantných informácií o draženej nehnuteľnosti, vlastníkoch nehnuteľnosti, dražobníkovi a navrhovateľovi dražby, preštudovať si najdôležitejšie dokumenty a informácie ako znalecký posudok, oznámenie, ktorým sa dražba zverejňuje, či fotodokumentáciu, zúčastniť sa na osobnej obhliadke predmetu dražby si reálne preveriť technický stav draženej nehnuteľnosti, zistiť prípadné chyby, pripraviť sa na dražbu aj finančne a nastaviť si svoj limit pre najvyššie podanie. Pri každej dražbe sa môžu objaviť rôzne problémy, riziká a otázky, ktoré odporúčame konzultovať s právnikom.
JUDr. Hana Sopko, LL.M.
autor je účastníkom študijného programu RSc.
