V tomto blogovom príspevku by sme Vám radi poskytli praktické rady a usmernenia k riešeniu nájomných vzťahov vo svetle novej právnej úpravy. Ustanovenie § 3b zákona č. 62/2020 Z. z. (o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19)  podľa nášho názoru zakladá mnoho neistôt týkajúcich sa vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom. Nové ustanovenie § 3b užšie nešpecifikuje predmet nájmu, nekategorizuje skupiny nájomcov ani prenajímateľov, nerozlišuje ani medzi neplatením nájomného a úhrad za plnenia obvykle spojené s nájmom.

Predmet nájmu

Ako bolo uvedené v našom predchádzajúcom blogovom článku, novela zákona č. 62/2020 Z. z. (o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19) sa týka všetkých druhov nehnuteľností.

Pokiaľ sa má konkrétny nájomný vzťah ochrániť zákazom výpovede zo strany prenajímateľa (do 31.12.2020) z dôvodu omeškania uhradzovacích povinností nájomcu v období od 01.04.2020 do 30.06.2020, musí nájomca dostatočne osvedčiť, že omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19.

Vnímame, že v praxi budú najfrekventovanejšie riešené práve prípady výpovede nájmu nebytových priestorov a rezidenčných nehnuteľností, preto sa im budeme bližšie venovať v tomto blogovom príspevku.

1. Nebytové priestory

Protipandemické opatrenia spôsobili určité reštrikcie najmä vo vzťahu k užívaniu komerčných nehnuteľností, pričom určité druhy prevádzok museli byť povinne zatvorené a ich spätné otváranie sa postupne uvoľňuje.

Aktuálne je platné od 22. apríla 2020 Opatrenie ÚVZ SR k možnosti otvárania prevádzok a poskytovania služieb, pričom nadobudnutím účinnosti tohto opatrenia sa rušia opatrenia Úradu verejného zdravotníctva Slovenskej republiky

• č. OLP/2576/2020 zo dňa 12.03.2020,
• č. OLP/2775/2020 zo dňa 24.03.2020,
• č. OLP/2733/2020 zo dňa 24.03.2020 a
• č. OLP/2777/2020 zo dňa 29.03.2020.

 Spôsob dostatočného osvedčenia omeškania nájomcu v dôsledku dopadov COVID-19

Nižšie uvádzame príkladmo typy dokumentov, ktorými by mohli nájomcovia osvedčiť svoje omeškanie v nadväznosti na dopady protipandemických opatrení:

Nájomca – právnická osoba môže predložiť prenajímateľovi tieto relevantné dokumenty:

• Dohoda o poskytnutí finančného príspevku k štátnemu príspevku zamestnávateľom, ktorých prevádzky sú povinne uzavreté, na udržanie pracovného miesta (1. vládne opatrenie) jeho podnikanie spadá pod kategórie služieb a prevádzok, ktoré majú prerušenú prevádzkovú činnosť (zatvorené prevádzky) na základe Opatrení Úradu verejného zdravotníctva SR (ÚVZ SR) č. OLP/2576/2020, Opatrení ÚVZ SR č. OLP/2595/2020 a OLP/2596/
• návrh na vyhlásenie konkurzu s podacou pečiatkou konkurzného súdu
• Uznesenie valného zhromaždenia o zrušení obchodnej spoločnosti a vstupe do likvidácie
• Účtovné výkazy týkajúce sa znížených  obratových kritérií
• Žiadosť o odklad splátok podnikateľských úverov
• Dohoda o poskytnutí finančného príspevku k štátnemu príspevku na náhradu straty príjmu pre SZČO (vládne opatrenie č. 3A)
• Dohoda o poskytnutí finančného príspevku k štátnemu príspevku na náhradu straty príjmu pre SZČO (vládne opatrenie č. 3B)
• Formulár – Oznámenie o pozastavení prevádzkovania živnosti s podacou pečiatkou

Nájomca fyzická osoba podnikateľ môže predložiť prenajímateľovi tieto relevantné dokumenty:

• Dohoda o poskytnutí finančného príspevku k štátnemu príspevku na náhradu straty príjmu pre SZČO (2. vládne opatrenie)
• Formulár – Oznámenie o pozastavení prevádzkovania živnosti s podacou pečiatkou
• Žiadosť o odklad splátok podnikateľských úverov
• Žiadosť o SOS dotáciu (zoznam schválených dotácií je možné skontrolovať na http://www.employment.sk/)

2. Rodinné domy a byty

Segment rezidenčných nehnuteľností nebol opatreniami ÚVZ SR priamo dotknutý, avšak tento segment nájomných vzťahov ovplyvňuje platobná neschopnosť nájomcov, ktorí sú zamestnancami, dohodármi alebo živnostníkmi.

Spôsob dostatočného osvedčenia omeškania nájomcu v dôsledku dopadov COVID-19

Pomocou nasledujúcich typov dokumentov by mohli podľa nášho názoru nájomcovia úspešne osvedčiť svoje omeškanie v nadväznosti na dopady protipandemických opatrení:

Nájomca fyzická osoba podnikateľ môže predložiť prenajímateľovi tieto relevantné dokumenty:

• Dohoda o poskytnutí finančného príspevku k štátnemu príspevku zamestnávateľom, ktorých prevádzky sú povinne uzavreté, na udržanie pracovného miesta (1. vládne opatrenie)
• Dohoda o poskytnutí finančného príspevku k štátnemu príspevku na náhradu straty príjmu pre SZČO (2. vládne opatrenie)
• Dohoda o poskytnutí finančného príspevku k štátnemu príspevku na náhradu straty príjmu pre SZČO (vládne opatrenie č. 3A)
• Dohoda o poskytnutí finančného príspevku k štátnemu príspevku na náhradu straty príjmu pre SZČO (vládne opatrenie č. 3B)
• Formulár – Oznámenie o pozastavení prevádzkovania živnosti s podacou pečiatkou

Nájomca fyzická osoba nepodnikateľ (zamestnanec, dohodár) môže predložiť prenajímateľovi tieto relevantné dokumenty:

• Dohoda o poskytnutí finančného príspevku (4. vládne opatrenie)
• Výpoveď z organizačných dôvodov, ktorá sa týka hromadného prepúšťania
• Výpoveď z organizačných dôvodov
• Dohoda o skončení PP z organizačných dôvodov, ktorá sa týka hromadného prepúšťania
• Čerpanie pandemického nemocenského
• Čerpanie pandemického ošetrovného (OČR)
• dohoda o vážnych prevádzkových dôvodoch, na základe ktorej je poskytovaná  náhrada mzdy v sume určenej dohodou najmenej 60 % jeho priemerného zárobku
• Dohoda o vážnych prevádzkových dôvodoch, na základe ktorej je poskytované  pracovné voľno s náhradou mzdy
• Dohoda o zmene pracovných podmienok ohľadom zníženia mzdy na základe dodatku k pracovnej zmluve
• Dodatok k pracovnej zmluve ohľadom skrátenia pracovného času
• Dohoda  medzi zamestnancom a zamestnávateľom, na základe ktorej sa poskytuje pracovné voľno bez náhrady mzdy
• Žiadosť o odklad splátok spotrebiteľských úverov
• Dohoda o poskytnutí finančného príspevku (4. vládne opatrenie)
• Žiadosť o SOS dotáciu (zoznam schválených dotácií je možné skontrolovať na http://www.employment.sk/)

Naďalej však platí, že

• pokiaľ sa nájomca omešká s úhradami nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojenými s nájmom splatnými v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020 a dostatočne osvedčí, že omeškanie malo pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19, prenajímateľ môže nájomný vzťah vypovedať po 01.01.2021 z dôvodu omeškania nájomcu
• pokiaľ sa nájomca omešká s úhradami nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojenými s nájmom splatnými v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020 a dostatočne neosvedčí, že omeškanie malo pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19, prenajímateľ môže nájomný vzťah vypovedať do 31.12.2020 z dôvodu omeškania nájomcu.

V prípade, ak ste prenajímateľ a zaujímajú Vás možnosti ako zabezpečiť Vašu pohľadávku voči nájomcovi, resp. ako vymáhať dlh na nájomnom, ozvite sa nám na office@sopkolegal.sk, tel. č. 0902898985.  Radi Vám odpovieme na Vaše otázky.

Zdieľať článok: