Od počiatku korona krízy sa verejnosť zaujímala ako bude riešená otázka nájmov nehnuteľností. V rámci politických debát boli spomínané aj snahy o zákonnú úpravu zliav nájmov, resp. preberala sa aj varianta refundácie nájmov nebytových priestorov prenajímateľom z dôvodu dodržiavania opatrení o povinnom uzatvorení určitých druhov prevádzok.

V otázke nájmov nehnuteľností vláda predložila prvý návrh zákona, ktorý však bol médiami a verejnosťou mylne vykladaný.

Od 25. 4. 2020 je v účinnosti novela zákona č. 62/2020 Z. z. (o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19) v rámci ktorej sa doplnilo nové ustanovenie § 3b, ktoré znie :

Prenajímateľ nemôže do 31. decembra 2020 jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti, vrátane nájmu bytu alebo nebytového priestoru, pre omeškanie nájomcu s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020, ak omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19. Tento dôvod pre vznik omeškania musí byť nájomcom dostatočne osvedčený. Iné dôvody pre ukončenie nájmu tým nie sú dotknuté.

Novela má za cieľ pokrývať len otázku zákazu jednostranného ukončenia nájmu všetkých druhov nehnuteľností (pozemky, rezidenčné, rekreačné aj komerčné nehnuteľnosti)  zo strany prenajímateľa pre nesplnenie si uhradzovacích povinností zo strany nájomcu vo vymedzenom časovom období. 

Máme za to, že vo vzťahu k bytom sa nová právna úprava vzťahuje nielen na nájom bytu, na ktorý sa vzťahuje právna úprava Občianskeho zákonníka, ale aj na krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu.

Nájom nehnuteľnosti nemôže prenajímateľ do 31. decembra 2020 jednostranne ukončiť, a to výpoveďou alebo odstúpením od nájomnej zmluvy z dôvodu

1. omeškania nájomcu s platením nájomného splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020
2. omeškania nájomcu s platením úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020,
   za podmienky, že
3. omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a
4. nájomca prenajímateľovi dostatočne osvedčil prenajímateľovi, že omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19.

Pre bližšie objasnenie a pre odstránenie akýchkoľvek pochybností uvádzame, že nová právna úprava nerieši

• zľavu z nájomného alebo úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom,
• zmenu splatnosti nájomného alebo úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom,
• zľavu z dane z nehnuteľností pre prenajímateľov,
  
• spôsob, akým má nájomca prenajímateľovi dostatočne osvedčiť prenajímateľovi, že omeškanie nájomcu s úhradami vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19,
• možnosť skončenia nájomného vzťahu dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• možnosť jednostranného skončenia nájomného vzťahu zo strany prenajímateľa z iných zákonných alebo zmluvných dôvodov ako pre neplatenie nájomného vrátane  platieb spojených s užívaním,
• možnosť jednostranného skončenia nájomného vzťahu zo strany nájomcu,
  
• odklad alebo odpustenie povinnosti nájomcu platiť nájomné – nájomca má naďalej povinnosť platiť nájomné včas a v plnej výške, ak mu vznikne omeškanie s jeho úhradou (a teda vznikne mu voči prenajímateľovi dlh na nájomnom), prenajímateľ si môže popri nezaplatenom nájomnom uplatniť aj sankcie za omeškanie,
• odklad alebo odpustenie povinnosti nájomcu platiť úhrady za plnenia obvykle spojené s nájmom – nájomca má naďalej povinnosť platiť úhrady za plnenia v plnej výške, ak mu vznikne omeškanie s ich úhradou (a teda vznikne mu voči prenajímateľovi dlh na úhradách), prenajímateľ si môže popri nezaplatených úhradách uplatniť aj sankcie za omeškanie,
• sankcie za omeškanie voči nájomcovi s platením nájomného splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020 a ani do 31. decembra 2020 – Ak sa dostane nájomca do omeškania s úhradou nájomného, má prenajímateľ nárok na úroky z omeškania a prípadne tiež zmluvnú pokutu, ak je dohodnutá v nájomnej zmluve. V prípade nájmu bytu si prenajímateľ môže uplatniť poplatok z omeškania.
• sankcie za omeškanie voči nájomcovi s platením úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020 a ani do 31. decembra 2020 – Ak sa dostane nájomca do omeškania s úhradou platieb spojených s užívaním nehnuteľnosti, má prenajímateľ nárok na úroky z omeškania a prípadne tiež zmluvnú pokutu, k je dohodnutá v nájomnej zmluve. V prípade nájmu bytu si prenajímateľ môže uplatniť poplatok z omeškania.

Vo svetle novej prijatej právnej úpravy je prakticky ponechané na vôli zmluvných strán, či

• sa skončí nájomný vzťah dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• si doriešia a dohodnú novú splatnosť dlžného nájomného a úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom,
• si dohodnú splátkový kalendár na dlžné nájomné a úhrady za plnenia obvykle spojených s nájmom,
• si dohodnú zľavu z nájomného a úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom.

Vzhľadom na nedokonalosť právnej úpravy vzniká riziko sporov medzi prenajímateľom a nájomcom.

Zdieľať článok: